从珠金琶到珠金琶广，天河主城新作，打造墅感大平层

广州的价值极点，变了！

过去二十年，“珠金琶”承载了广州的总部经济与金融资本，它们是这座城市最耀眼的面子。

但科技浪潮的翻涌，硬科技与具身智能的爆发，正在重写这张版图。

未来的叙事，将从“珠金琶”走向“珠金琶广”。

“广”，就是广棠科创城，它是天河“CBD+CTD”双核战略里，CTD（中央科创区）的核心载体真正落子的地方。

近期，天河官微天河发布连发多篇文章，提到科创城取得关键突破。

作为具身智能核心承载区，广棠产业组团全速建设，西北、东北、西南三大组团同步推进，直接开工约百万方载体。

用8个月落地8大产业，走出了“广棠速度”。

小鹏二期运营期内计划带动上下游超50家企业集聚，产业链产值超50亿元，板块价值加速兑现，已从纸面蓝图化作不可阻挡的磅礴势能。

随着产业、人才、资本涌入，高知群体对低密、纯粹居住品质的改善诉求也越发清晰。

傲踞板块核芯的天河新盘，越秀・阅璟台一期，深得认可，开盘至今累计网签突破500多套（数据来源：阳光家缘），缔造了现象级的“阅璟台速度”。

面对一期的大获成功，越秀地产依然求变。

在二期璞园规划中主动舍弃塔楼，调规升级，打造天河好房子标杆，完成塔楼→板式→墅级三级跳，给出适配广棠科创新贵的主城“墅级”改善答案。

示意图，非实际交付标准，仅供参考

二期规划纯板楼

璞园铸就科创城头部产品力

近几年，包括广棠在内的泛金融城板块大平层产品迭代迅猛。

从塔楼时代，跨进了板塔楼混合时代，甚至是纯板式时代，购房者吃得也是越来越好。

示意图，仅供参考

但是，能实现产品形态重大迭新的不多。

直到今天的主角璞园出现，越秀地产「创意设计」的纯板式大平层「墅级」产品，它在一定程度上解决了上楼就无法享受有天有庭院生活的短板，带给用户颠覆性的使用体验。

这个“墅级”产品是如何打造的呢？

主要评价指标围绕低容积率稀缺土地供应、园林打造、双会所空间、户型产品等多维度上。

约1.9容积率的稀缺低密，进化出超配生活方式

核心区宅地稀缺的后遗症，是高密高容。

天河主流改善住宅容积率普遍3.0起步，而璞园的容积率是约1.9。

在过去5年，天河主城容积率低于1.9的地块难见一二，稀缺性不必言说，重点是这种产品代差的居住体验优势是碾压级的。

基于低容积率优势，项目楼栋总高均控制在11-17层。

相比主城众多30-40层的超高层，小高层相对稀缺，对于支付能力更强的科技新贵，可以有更高质生活。

约1.9容积率体现的墅级生活，是不必因为选择核心区就必须失去宇宙馈赠的蓝天和星河。

项目效果图，非实际交付标准，仅供参考

但这仅仅是其一优势。

二期璞园规划中，还把塔楼砍掉，做成纯板式社区，主动把户数缩减到约254户。

它用了低密+纯板式双重稀缺叠加去做了种种限制，让其成为少数人的生活，至此，做到了别墅级才有的纯粹圈层。

超越墅类的楼间距尺度，定调墅级底盘

在总图的楼栋排布中，它的优势甚至超越了“墅类”产品。

它采用的逻辑是南低北高，前排退让至11层，容积率足够低，总图规划形态显得更松弛合理。

这种做法做到了两点排他性优势：

▌视野优势，弱化对视干扰

普通塔楼高层社区的楼间距，通常是被容积率吃掉的。

基于场地形状，项目楼栋偏转约16度，不仅顺应地势，在堪舆学上恰好构成了极佳的空间磁场，藏风聚气。

配合主动留出约30米间距，超越部分叠拼别墅的楼栋距离，大大弱化户间对视干扰。

因为前排的低矮，后排视线是越级俯瞰的，可以看到少遮挡的南向风光。

示意图，仅供参考

▌庭院优势，形成内外双园。

左右两排楼栋布局的优势，还可以把楼间土地全部留给景观，拒绝硬质硬化地面。

项目规划手法顺势而为，在园区北边设置了一个景观平台，视觉上和人才市政景观公园连成一起，形成内外双园。

项目效果图，非实际交付标准，仅供参考

具体的情况，我们下文还有详细介绍。

总的来讲，总图上，已经给有天有地的墅级生活定调了。

舍弃塔楼货值，用纯板式重构“墅级生活”

既然想要墅级生活，1.9的容积率为什么不直接做别墅？

取名璞园的初心就是答案，即“这块地可以更贵，但它选择了更好住”。

因为真正的墅级生活，核心在于是不是真的“住得爽”，而非拘泥于形态。

从这个维度来看，纯板楼对塔楼，完胜！

step1:墅级微气候：让建筑顺应阳光与风向。

纯板楼面宽大于进深的独特结构，让冬至日的满窗日照比塔楼更多。

南北通透的格局，夏季的东南风被自然引入，在楼栋间形成穿堂而过的微风。

在广州最难熬的回南天与漫长湿热季里，这种靠建筑形态自然化解潮湿的微气候难能可贵。

大寒日模拟日照轨迹，仅供参考

step2：墅级静谧感：减少墙体干扰

纯板楼得益于公共墙面积减少、功能墙布局错位等因素，可以把背景噪音下降，把静谧还给生活，居住更舒适。

step3：墅级归家礼：高效梯户比

板式小高层设计，往往拥有更低的梯户比和单梯服务户数，意味着等电梯的效率更高，更有归家仪式感。

示意图，仅供参考

阳光、清风、静谧、高效，住在板式楼栋的幸福感，塔楼难以体验。

璞园的“墅级”解法

把院子与厅堂搬进社区

墅级生活两大核心特权是：有天有地。

“有天”的诉求，已经通过纯板式、小高层的总图布局得以解决。

“有地”的诉求，将会通过公区园林、会所厅堂等配套，给到业主犹如别墅般的庭院生活。

为此，项目重金吸纳了一个大师设计天团：

• 景观空间·TOPSCAPE创始人路媛——代表作北京中海安澜，"宁静住宅设计标识金级”
• 公区与泛会所·北京靳朝晖设计团队——代表作广州国贸观樾三期公区入选"全国十大高端作品"
• 样板间·SRD赛瑞迪普创始人盛永娜——代表作上海绿城潮鸣东方，获2025伦敦设计奖。

从景观空间、公区与泛会所、样板间打造跟别墅一样，有天、有地、有院子的生活。

园林升维，用公区园林实现庭院生活

璞园总占地约2万㎡，园林占了约6885㎡，却仅规划了约254户，这是让每一寸园林都真正服务于生活。

为了造出墅级庭院生活，越秀做了一个极为魄力的取舍：

将所有的消防登高面全部外置，为业主换出了一块完整无切割的社区大中庭。

在中庭以"一轴一环多庭院"的体系展开，风雨连廊与水景亭廊一步一景，回游动线串联全部公区，开拓出属于CTD的静谧世界。

更有巧思的是，设计师结合北边约54公顷“人才公园”和社区内庭私园，勾勒出三重递进的“内外双园”体系园林。

在造园配置上，这里完全是对标墅类的标准。

约300年龙眼、约200年红锥、单棵造价超20万的树王朴树等百年古树在此扎根，撑起庭院气场。

效果示意图，非实际交付标准，仅供参考

加上高尔夫级果岭大草坪和借鉴安缦酒店的留白式造园手法，只要你下楼入院中，享受“疏星淡月秋千院”的自然包裹感。

会所升维，享受别墅般的功能厅

社会学家奥登伯格曾说，人需要一个家庭与职场之外的“第三空间”。

所以，豪宅或者别墅很喜欢在会所上下功夫，哪怕园林精致一点，会所不能输。

璞园，直接砸出了超6300㎡的双会所体量，人均会所面积高达约7.3㎡，将别墅的私享特权彻底公区化，超越不少老牌珠城豪宅。

效果示意图，非实际交付标准，仅供参考

在功能上，璞园把别墅的地下厅堂平移进双会所。

约9米挑高的PartyRoom，规划有影音室、轰趴馆等功能（备注：会所由第三方运营，仅供参考，以实际情况为准，下文同），可以约上你的好友来一场尽情的聚会。

会所效果图，非实际交付标准，仅供参考

不喜欢喧嚣，也可以移步下沉悬浮茶亭观赏园林，或去往女王下午茶与私享疗愈室，卸下疲惫。

会所效果图，非实际交付标准，仅供参考

从高定社交到情绪留白，璞园的会所染尽了墅级生活的底色。

向外延伸，配备高级器械的全景健身房随时供你使用，亲子探索区把自然研学搬进日常。

会所效果图，非实际交付标准，仅供参考

更难得的是“确定性”，一期超5000㎡会所早已实景运营，二期游园式立体会所专供业主私享，且二期会所按交付实景呈现，所见即所得。

户内墅感兑现

建面约120‑170㎡产品系做加法

外部的公区与园林完成了两级升维，墅级体验又如何延伸到室内？

为此，璞园在户内空间做了一场系统性的“加法”，用建面约120-170㎡的全系纯板户型，复刻了别墅的归家领地感与套房化特权。

全系户型三大优势，共通墅级底层配置

这次项目加推的户型有建面约120㎡、135㎡和170㎡三个户型，满足不同客群的需求。

但无论是入门户型还是终极大平层，它们都有三大共同优势：

1、独立电梯厅入户，保护归家私隐尊崇感。

璞园作为板式1T2和2T2户产品，在设计源头上就给到每个户型都有独立电梯厅，电梯开门即是专属玄关前庭，保证每户业主都有从容的私密空间。

可以说，在归家领地感上，满分复刻了墅级产品生活。

相比其他不通风闷热的电梯厅，璞园拿出的还是有采光和自然通风功能的全明电梯厅，直接给到顶级体验。

这种归家的从容，其实很贴近独栋入户的体感。

2、公区布局，一眼惊艳的LDKG大面宽社交巨厅。

家庭公区是家庭成员生活使用率最高频的功能区，理应享受最高等级的资源分配。

项目采用LDKG设计，厨房与客餐厅相接，除了让家庭社交空间更完整，也避免了传统户型厨房被“冷落”在一边的问题。

示意图，非实际交付标准，仅供参考

同时，还能产生室内空间与外部园林景观的交互感，两者互相渗透，相得益彰。

3、全南向板式格局，通风采光优越。

越秀真的很懂广州的气候，因此在南向资源占有上，寸步不让。

全系产品均是南向设计，并且均是大面宽朝南，4开间朝南。

示意图，非实际交付标准，仅供参考

如此一来，冬天阳光可以在室内停留得更久，夏天还有一条南北贯通的天然风廊。

用三种尺度，接住不同家庭的“墅级日常”

既然前面聊了全系共通的墅级底色，我们再来看看这三个具体的户型，是如何做到墅级产品才有的尺度。

1、建面约170㎡：全盘仅66席，复刻别墅“代际分层”。

别墅的居住魅力，本质是依靠竖向楼层，把不同代际的生活场域天然隔开。

璞园建面约170㎡板楼户型，直接把别墅的居住逻辑平移到平层，打造五房双主套 + 三明卫配置，用多房系统去解决代际分层的问题。

Step1：双主套+三明卫顶配，解决三代同堂生活冲突

“多房系统”最大的好处是每个家庭成员，都有自己的空间，甚至你的爱好或工作都有专门的空间安放。

示意图，非实际交付标准，仅供参考

尤其双主套这个点睛之笔，可以让作息不同的两代人，在各自的套房里，互不打扰，又随时能在公区聚齐。

在当下的市场，很多新规产品为了追求得房率，往往会牺牲卫生间的采光。

而建面约170㎡，不仅给出了双主套的配置，更让三个卫生间全部做到了明卫，保持干爽、通风。

示意图，非实际交付标准，仅供参考

单是这一个双主套+三明卫硬核指标，很多改善项目就很难做到。

同时，预留弹性多功能房，则是这套户型最大的成长性。

这个空间，可以做茶室、书房、电竞房、儿童游乐房、绘本房、或者次卧，适配婚前、育儿、养老等不同阶段，不用为家庭结构变化频繁换房。

它照顾的，是一个家庭未来十年不断生长的需求。

step2:三重洄游动线，互不交叉

基于板楼和一层两户的格局，建面约170㎡户型配置了三重洄游动线：起居动线、后勤动线、访客动线。

一条是起居洄游动线，长辈房就近排布，早起或者起夜取水不用穿过孩子活动区，不会打扰年轻人休息

示意图，非实际交付标准，仅供参考

另一条是后勤洄游，家政动线单独走厨房 + 生活阳台，洗衣晾晒、杂物收纳，家务活动全程避开会客、休闲主场景。

还有一条是访客洄游动线，入户玄关形成第一道屏障，来客不必横穿客厅、闯入内侧私密休息区。

Step3:系统化收纳，维持公区体面感.

从入户电梯厅、玄关柜预留位、厨房餐边一体收纳、阳台家政柜，再到双主套独立衣帽间，形成分级收纳体系。

换季被褥、孩子玩具、旅行行李箱、食材囤货，各有归属，可以让公区保持干净整洁。

示意图，非实际交付标准，仅供参考

2、建面约135㎡：把别墅的“地下厅”挪到了阳光里

过去，别墅聚会使用得最多的是地下多功能厅，但采光总归受限。

璞园建面约135㎡这个中轴楼王里，做的是把这份“聚合力”拉回地面。

Step1:超大聚厅，足够装下三代人的场景互动。

超57㎡的LDKB大方厅，把客、餐、厨、阳台彻底打通，豪宅气场满满，这是一些160㎡户型都做不到的尺度。

因为够大，所以在这个巨大的公区，可以发生很多的场景故事，日常三代人的温馨互动、节假日亲友的欢聚，完全不在话下。

Step2:双阳台分工，把生活场景拆开。

独立的景观阳台和独立的生活阳台，是高端改善句必备的模块。

建面约135㎡户型的南北双阳台配置，更是吸睛。

约4.8米宽的横厅外的阳台进深达到约1.4米，对空间的拓展效应明显；开间约3.8米，使用面积约5.3㎡的生活阳台提供了足够的后勤空间。

两者各自承担不同功能，互不打扰。

3、建面约120㎡：把别墅的“院子”，做成空中的阳台

在主城选纯板大平层，往往面临着总价高、面积大的门槛。

但璞园拿出的建面约120㎡是天河极其少有的小面积纯板楼。它给了首改家庭一个更轻盈的选项，用相对克制的总价，就能拥有低密纯板的“墅级”底盘。

在空间设计上，它也没有因为面积克制而妥协。

现在的市场，在120㎡这个面积段，很多人为了多塞一个房间，往往会把南向面宽压缩。

但120㎡依然做到了四开间朝南，并拉出了约7.1米的阔景阳台。

这个横跨客厅和次卧的阳台，简直就是空中的“私享庭院”。

示意图，非实际交付标准，仅供参考

它不只是用来看风景或者晾衣服，它给了改善家庭一种延展的生活场景——摆上户外桌椅喝茶，或者铺个垫子让孩子玩积木，生活就有了院落的松弛感。

同时，它还占据了南向头排，既能俯瞰低密园林的绿意，又能看到主城的城市天际线。

多层次的景观和丰富的生活，都能掌握在手里。

总的来讲，这次璞园首推的户型，它在尺度和生活方式的把握上，都靠近了墅级维度，你几乎很难挑剔出什么缺点，全系高分！

天河双核时代

璞园给出了主城改善的“解法”

写到最后，为什么改善置业需求建议优选璞园？

随着天河正式迈入CBD+CTD 双核时代，广棠科创城作为 CTD 核心载体，链主企业、专精特新项目持续落地，产业与城市配套同步兑现。

板块配套承接科创城腾飞红利，印证璞园的确定性

板块配套的成熟，是日新月异。

商业上，步行范围内，ING未来印已经开业，吃喝玩乐一站式满足。

另外，改善家庭看重的教育，也有清华附中湾区学校+省实天河学校（具体招生情况以当年教育局政策为准，不作任何承诺）等优质资源，加上配建的12班幼儿园，全是看得见的确定性。

配套示意图，以实际情况为准，仅供参考

广州医科大学附属中医院距离仅约五六百米，步行就能看诊。

璞园完成三级升维，带给改善客群墅级体验

除了外在因素，璞园的“墅级体验”产品，更是难以拒绝的理由。

在主城土地资源收紧的新低密时代，阅璟台璞园作为板块引领之作，完成塔楼‑板式‑墅级三级升维。

效果图，非实际交付标准，仅供参考

它将别墅院落、私享厅堂转化为社区公区，搭配纯板大平层，精准匹配高端改善人群对低密、私密、圈层、全场景生活的核心期待。

项目全景仓会所、样板间现已开放，本次限量上新仅42套，数量稀缺，大家不妨抢先实地参观体验。越秀·阅璟台