现金46亿，负债330亿！多年深陷危机，72岁“地产老炮”还在自救

现金46亿，负债330亿！多年深陷危机，72岁“地产老炮”还在自救

大家好每天给大家带来新的动态就关注我~

11月5日，大连万达商业管理集团完成工商变更，72岁的王健林重新出任董事长，距离他2012年卸下这个职位，已经过去14年。很多人感慨，当年风光无限的前首富，本该到了安心退休的年纪，现在却重新站到台前主持自救。摆在他面前的账，一点都不乐观：截至今年6月底，万达商管可自由动用的非受限现金大约46亿元，短期到期债务高达330亿元，资金缺口巨大，惠誉也把它的长期外币发行人违约评级定为CC，流动性风险持续受到市场关注。

很多人印象里的万达，曾经一路高歌猛进，万达广场开遍全国，酒店、文旅、影视业务多点开花，一度稳坐国内商业地产头把交椅。转折点来自几轮扩张埋下的对赌和负债压力。早些年万达商业私有化，引入大批战投，约定上市失败就要回购股份；后来珠海万达商管冲刺港股上市，前后四次递表都没能成功，上市对赌触发，巨额回购义务集中到期。叠加地产行业整体下行，商场租金回款变慢、资产估值缩水，债务压力一下子集中爆发，危机持续了好几年。

为了活下去，万达很早就开启了大力度的资产出售。从2023年算起，万达陆续出手超过80座万达广场，打包转让酒店、文旅、影视、金融板块股权，多笔大额交易合计回笼资金超过900亿。最受关注的一笔，是2025年把48座广场打包卖给太盟财团，交易对价500亿。卖掉资产之后，很多广场虽然换了业主，但依旧由万达团队负责运营管理，靠轻资产收取管理费，保住运营基本盘。只是资产处置的速度，依旧赶不上债务到期的节奏，资金窟窿始终没能填上。

这次王健林亲自回归，不是回来继续扩张开店，核心价值是他的个人信誉。债权人、资产管理方、地方合作机构，谈判的时候需要一个能最终拍板、承担责任的人。之前职业管理层在谈判展期、资产处置、债务重组的时候，很多重大决策层层上报，效率偏低。王健林坐镇，能够加快各方沟通，推动债务展期、分期兑付、以资抵债方案落地，尽量避免集中违约。但信誉只是谈判筹码，不能直接变成现金，最终能不能过关，还是要看资产能不能顺利变现、租金收入能不能稳定回款。

这里有个很多人容易看错的点：万达广场本身的经营并不是全线亏损。不少位于核心商圈的万达商场，客流、租金收入保持稳定，商管业务本身可以持续产生现金流。问题出在期限错配。商场租金是按月、按季度慢慢回笼，而债务是集中到期，一大笔钱需要一次性兑付。就算项目能稳定盈利，短期拿不出足够现金还债，流动性危机照样会爆发。这也是商业地产债务危机最典型的特点：资产有价值，但是短期变不了现。

同时，万达的融资成本已经抬升到很高水平。今年上半年两次发行美元债，票息都超过12%，远高于行业正常融资成本，高利息又进一步吞噬现金流，形成恶性循环。一边是高额利息持续滚大债务，一边是优质资产越卖越少，剩下的资产变现难度更高、折价更大，留给王健林腾挪的空间正在不断收窄。还有部分战投的仲裁案件陆续落地，王健林个人承担连带担保责任，企业债务和个人信用深度绑定，压力比普通企业经营者更大。

当然，自救路上的阻碍远不止钱的问题。第一，资产买家越来越谨慎。之前不少机构愿意接手商业物业，现在市场对商业地产预期偏保守，买家出价压低，很多资产想要快速成交，只能接受大幅折价。第二，消费环境变化，商场运营内卷。购物中心数量越来越多，线上零售持续分流线下消费，很多非核心地段广场租金上调困难，空置率承压，未来租金增长空间有限。第三，债权人诉求很难统一。不同银行、资管机构、境外债持有人诉求不一样，有的希望尽快回款，有的愿意拉长还款周期，达成统一重组方案耗时很长。

很多人会问，万达还有没有翻盘的机会？客观来说，它手里依旧握着国内规模靠前的商业运营体系，几十年积累的招商、运营团队、品牌资源，是很难复制的资产。就算广场所有权卖掉，轻资产运营模式只要持续拿到项目，就可以稳定产生服务费收入。它的出路，大概率不再是重回当年重资产扩张模式，而是持续瘦身：卖掉非核心、位置偏弱的物业，保留优质轻资产运营业务，把债务规模压缩到现金流能够覆盖的区间，慢慢恢复健康。

但风险同样清晰。如果接下来关键资产处置不及预期，或者有大额债务谈判失败，违约就会发生。一旦出现实质性违约，评级会继续下调，后续再融资渠道基本关闭，资产处置会更加被动。对于商业地产行业来说，万达的自救过程，也是整个行业的缩影。过去靠加杠杆、拿地建商场、抵押再扩张的老路，已经走不通了，存量时代，稳健现金流、控制负债，变成企业生存第一准则。

也要区分清楚，万达的危机属于企业债务个案，正常营业的万达广场招商、消费、物业服务不受直接影响，商户和消费者不用过度恐慌。商业项目运营、租金收取都还在正常推进，风险主要集中在企业层面的债务兑付。

地产行业黄金时代落幕之后，很多曾经风光的大佬都在艰难去杠杆。王健林这次出山，本质就是一场和时间赛跑的债务重组。能不能稳住局面，要看资产变现、债权人谈判、商场经营三件事能不能同步拿到好结果。

你觉得万达这次自救能顺利渡过债务难关吗？你平时逛万达广场感受怎么样？欢迎在评论区聊聊你的看法，点个关注，持续分享商业和地产行业观察。

免责声明：本文信息来自惠誉评级报告、工商变更、公开媒体报道，数据为阶段性口径，不构成房产、股票、债权投资建议。

（全文1984字）