1610 个人看过这套房，11 个人设置了提醒，最后只有 1 个人出价。出价时间：11 月 14 日上午 11 点 51 分 42 秒。这套房不是拍卖，是变卖，规则不一样，故事也就不一样。1610 人围观、1 人出手，这个比例放在法拍房里很罕见。

标的在河池市宜州区庆远镇炮楼脚市场 B 栋 3、4 号，121.55 平方米，1 层，自建房，证上规划用途写的是住宅。1 层意味着没有楼上楼下的分摊，证载面积基本就是实际使用面积。B 栋 3、4 号两个门牌，说明这套房占了两个开间。评估价 1,565,600 元，变卖价 1,001,990 元，是评估的 64%，这个差距是程序一级级让出来的。1 人报名，11 人设置提醒，1610 次围观，应买记录 1 条。保证金 100,200 元，加价幅度 2000 元，变卖周期 60 天。围观人数一直在涨，报名数到最后也只有 1 个。

要把这事说清楚，得先分清变卖和拍卖。拍卖是限时竞价，你出价，别人还能加，价高者得；变卖是挂一个固定价，挂 60 天，谁先出价，就进入 24 小时倒计时，24 小时里没人跟，出价的人按这个价拿走。这套房挂了 60 天，价格一直没动，谁都可以随时出手，前面 59 天没人动，最后一天，N7902 出了 1,001,990 元，24 小时后成交。变卖通常在一拍、二拍流拍之后启动，价格一级一级往下让。60 天里，页面一直在那儿挂着，价格不动，谁都可以随时出价，可就是没人先动。24 小时里要是有人跟价，就重新回到竞价，可这一天里没人跟。

为什么 1610 人看，只有 1 个人抬手？先看钱。变卖预缴款 1,001,990 元，等于要把全款先交进去。拍卖不一样，拍卖只交保证金，这套房要是走拍卖，保证金大概 10 万。10 万和 100 万是两个门槛，看得起的人多，能拿 100 万现金压在平台上等 24 小时的人少。拍卖交的是保证金，变卖交的是全款，两种钱的性质不一样。预缴款这一条，把大部分想先交个保证金试试的人挡在了外面。100 万现金对普通家庭不是小数，能拿出来的人，通常会先去挑更“干净”的资产。

再看房子。炮楼脚市场是宜州老城区的农贸市场，周边是成熟居民区，市场里有固定摊位和临街门面。B 栋 3、4 号，121.55 平方米，1 层。公告写得直白：暂未腾空，无钥匙，有抵押，被宜州区人民法院查封，案号（2026）桂 1203 执 969 号。没有钥匙进不去，没腾空里面可能还有人，有抵押解押要等法院，三件事叠一起，愿意接的人自然少。1 层门面，做小生意、收租都行，前提是能腾空、能办证。

评估 156.56 万，变卖 100.199 万，差 56 万。这个差价不是法院让利，是变卖的定价方式——第一次拍卖流拍之后，二拍、变卖会逐级往下调，这套最后定在评估的 64%。64% 看着便宜，可要先扣掉解押的时间、腾空的成本、欠费，还有 1 层自建房能不能按住宅正常使用这个问题。121.55 平方米按单价 8243 元算，总价 100 万出头，在宜州城区不算便宜。评估价 156 万是按什么时点做的，公告没写基准日，买家只能自己判断。

产权证是桂（2021）河池市宜州区不动产权第 0010193 号，国有建设用地使用权，出让，规划用途住宅，房屋性质自建房。自建房和商品房在交易、贷款、落户上的待遇不完全一样，这一点要提前问清楚。风险清单：未腾空，公告只写一个否字，没写里面住的是谁、什么时候能搬；无钥匙，看样只能在外面看；抵押，抵押权人是谁、解押要多久，公告没细说；用途，证载住宅，实际是市场里的门面，能不能按住宅落户入学要问当地；税费，公告写可自行到有关部门了解并由相应主体承担，等于没写。56 万的差价看着诱人，但解押、腾空、欠费、用途这四件事，每一件都可能吃掉几万。

100 万拿下一套评估 156 万、121 平方米的市场门面，单价约 8243 元一平方米。换成你，敢不敢在没有钥匙、没有腾空的情况下按下那个按钮？

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