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10月常州新房成交均价17906元/㎡，同比涨了18.73%；二手房参考均价10804元/㎡，环比只微涨0.8%。

一个看起来在涨，一个看起来在“稳”。

但如果你把套均价和成交结构拆开，会看到一件更值得注意的事：10月第40周常州新房的套均价冲到了270万元/套，同比上涨59.63%，而二手住宅一个月网签了3758套，靠的是总价段能接住的刚需和首次改善。

新房在往改善走，二手房在往刚需走。 这篇把10月的数据拆成三层：大数看结构、区域看门槛、微观看谁在买。

新房“量增价升”的底色，是改善盘在定价

先看完整月度数据。

10月常州新房单月成交面积10.96万㎡，环比增加19.31%；成交均价17906元/㎡，同比涨幅18.73%。单看这两个数字，像是“量价齐升”。但成交面积的回升，和供应节奏高度相关——10月全市只有3个项目有新增供应：新北恐龙园的美林湖、天宁文化宫的中吴·晋园、武进西太湖的绿城江南潮鸣。

更关键的信号在周度数据里。第40周（10.5—10.11）常州商品住宅成交131套，环比回落11.49%，但成交均价18295元/㎡，套均价270万元/套，同比上涨59.63%。成交套数同比只涨了14.91%，套均价同比却涨了近60%，说明10月新房的成交重心，明显上移到了高单价、大户型的改善产品上，而不是刚需盘在放量。

“新房均价涨了”这句话，准确的说法是：买新房的人里，改善客群的比重在上升，刚需在新房市场上的存在感在被压缩。

第二层：七区价差11369元，你的预算落在哪一档

分区均价把这种结构分化摆得更清楚：

第一档：天宁20046元/㎡。 老城核心加低密改善产品，价格被托在七区之首。当周天宁中吴·晋园成交均价约29104元/㎡，同一个区里项目之间的价差可以过万。

第二档：新北17283、武进16727、钟楼15386元/㎡。 三区同处“主城改善主力供给”这一档，单价只差一两千，但产品、通勤和配套完全不同。新北靠市府、恐龙园、飞龙的成熟界面；武进靠湖塘核心改善盘和外围万元盘同时成交，均价被摊平；钟楼偏刚需和首次改善，清云澜湾在售约11304元/㎡、90—141㎡，是1万—1.5万总价段的主力。

第三档：经开11731元/㎡。 七区里“低总价+能住”的组合，需求以产业人口和本地刚需为主。

第四档：溧阳11190、金坛8677元/㎡。 金坛是唯一均价低于万元的区域，核心与外围的差价被外围项目拉低。对于工作半径在主城的人来说，仅因为单价低而跨区买入，通勤和后续转手要重新算一遍。

七区首尾相差11369元/㎡，天宁约为金坛的2.3倍。区均价是成交结构的结果，不是“天宁的房子都值两万”，同一个区内部的价差，有时比跨区还大。

第三层：热销榜的两张脸，一张靠“稀缺”，一张靠“够得着”

10月的热销项目，几乎是把“结构分化”写在了脸上。

中吴·晋园，天宁文化宫板块，10月成交4.71亿元、1.49万㎡、43套，拿下全市金额榜和面积榜冠军。它的单价段和产品形态，服务的是核心区高改客群。

华盛·珑御中棠，武进淹南板块，10月备案1.77亿元、0.76万㎡、46套，拿下全市套数榜冠军。它的走量，靠的是在改善板块里把总价和产品做到“改善客群算得过账”。

龙控·公园华府，新北市府板块，10月1.03亿元、35套，金额和套数双榜前三。市府板块的成熟界面加改善产品，是这个总价段里确定性最高的一类。

而刚需的“量”，更多不在新房热销榜上，在二手房的网签数据里。 10月常州二手住宅累计网签3758套，二手房参考均价10804元/㎡，环比仅微涨0.8%。90—120㎡是成交最集中的面积段，占比约三成；总价段能接住的刚需和首次改善，构成了二手成交的基本盘。二手房的“卖得动”，很大程度是房东在价格上让出来的。

给买房人的判断框架

如果你是新房里看刚需的读者：10月的数据说明，新房市场的定价权在改善盘手里，刚需在新房里的选择面在收窄。你的主战场大概率不在新盘售楼处，在二手房和钟楼、经开这类总价可控的板块。 看新房之前，先打开常州住房APP确认在不在A库，再看总价和网签时间。

如果你在二手房市场里看首置/首次改善：90—120㎡、总价可控的房源有真实的接盘力量，但“卖得动”的前提是价格到位。用同小区近三个月的实际成交价去锚定，而不是用最低挂牌价去压，也不是用半年前的挂牌价去挂。

如果你在看改善：天宁核心、市府、湖塘核心的改善产品，是这个市场里仍然有人接的少数品类。但“改善”不等于“大”，稀缺的地段和产品力，比单纯的面积更大更值钱。

互动

10月的数据看下来，你觉得常州楼市现在是“稳住了”还是“还在分化”？
A. 稳住了，成交面积在回升
B. 还在分化，新房和二手房各走各的
C. 只看自己预算能接住的那一档，不关心大盘
D. 想看我关心的那个区，单独拆一篇

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